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München (ots) - München steht seit Jahrzehnten unter Druck. Die Nachfrage nach
Wohnraum wächst, die Mieten steigen, Eigentum bleibt für viele Menschen kaum
erreichbar und die Politik verspricht regelmäßig Entlastung. Doch nach Ansicht
von Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, greift die
Debatte zu kurz. Wer den Immobilienmarkt München
(https://aigner-immobilien.de/marktinformationen/?ref=pr-dima-statement-ta)
verstehen will, müsse weniger über Mietdeckel und mehr über Angebot, Bauland,
Eigentumsbildung und langfristige Generationengerechtigkeit sprechen.
Wohnungsnot ist kein neues Problem
Die Diskussion über bezahlbares Wohnen wirkt aktuell, ist aber keineswegs neu.
Schon vor mehr als 30 Jahren wurde in München über explodierende Mieten, zu
wenig Neubau und politische Fehlsteuerung diskutiert. Geändert hat sich aus
Sicht vieler Marktbeobachter vor allem eines: Die Lage ist enger geworden.
Thomas Aigner sieht darin ein grundsätzliches politisches Versäumnis. "Schon vor
über 30 Jahren war die Wohnungsnot in Ballungsräumen wie München groß. Trotzdem
wurde das Problem nie wirklich an der Ursache angepackt." Gemeint ist vor allem
der Mangel an neuem Wohnraum. Solange in einer Stadt wie München mehr Menschen
wohnen wollen, als Wohnungen verfügbar sind, können Regulierungen zwar Preise
begrenzen, aber keine zusätzlichen Wohnungen schaffen.
Das zeigt sich besonders deutlich bei der Mietpreisbremse (https://aigner-immobi
lien.de/news-2025-04-verlaengerung-mietpreisbremse/?ref=pr-dima-statement-ta) .
Sie soll Mieter schützen und wurde bundespolitisch bis Ende 2029 verlängert. In
angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich nur
begrenzt über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Doch der Kernkonflikt
bleibt: Wer bereits eine günstige Wohnung hat, wird geschützt. Wer neu sucht,
konkurriert weiter mit vielen anderen Bewerbern um ein knappes Angebot.
Die Mietenlüge: Schutz für Bestandsmieter, keine Lösung für Wohnungssuchende
Aigner formuliert seine Kritik bewusst scharf. "Die Mietpreisbremse bekämpft
nicht die Ursachen, sondern suggeriert Sicherheit. Sie schafft keine einzige
zusätzliche Wohnung." Für ihn liegt genau darin die politische Mietenlüge: Man
verspreche Entlastung, ohne den eigentlichen Engpass zu beheben.
Besonders problematisch sei diese Politik für Menschen, die nach München ziehen
müssen, weil sie dort arbeiten, studieren oder eine Familie gründen wollen. Auch
wer innerhalb der Stadt umziehen möchte, etwa wegen Nachwuchs, Trennung oder
Pflegebedarf, trifft auf einen Markt, der kaum Spielraum lässt. Für diese
Gruppen hilft eine regulierte Bestandsmiete nur wenig.
Der Münchner Mietspiegel verdeutlicht die Entwicklung. Die durchschnittliche
Nettokaltmiete ist über die vergangenen Jahrzehnte deutlich gestiegen.
Gleichzeitig bleibt Neubau teuer, Flächen sind knapp, Genehmigungsverfahren lang
und Baukosten hoch. Damit entsteht ein Markt, in dem Regulierung politisch
attraktiv wirkt, wirtschaftlich aber an Grenzen stößt.
Warum Wohnen und Rente mehr gemeinsam haben, als viele denken
Aigner zieht eine ungewöhnliche Parallele zwischen Wohnungsmarkt und
Rentensystem. In beiden Fällen gehe es um langfristige mathematische Realitäten,
die politisch zu lange verdrängt worden seien. "Bei der Rente war früh absehbar,
dass das System unter dem demografischen Wandel leidet. Beim Wohnen ist ebenso
klar: Wenn in Ballungsräumen zu wenig gebaut wird, steigen die Preise."
Der Vergleich ist bewusst zugespitzt, aber er trifft einen wunden Punkt. Beide
Themen betreffen Generationengerechtigkeit. Die ältere Generation profitiert
häufig von günstigen Bestandsmieten, abbezahltem Eigentum oder früheren
Kaufpreisen. Jüngere Menschen starten dagegen in einen Markt mit hohen Mieten,
hohen Kaufpreisen, gestiegenen Finanzierungskosten und unsichereren
Rentenaussichten.
Aus Sicht Aigners wird dieser Zusammenhang politisch zu selten ehrlich benannt.
"Ob Miete oder Rente, am Ende geht es häufig um Besitzstandswahrung. Die Frage
ist, wer die Rechnung dafür bezahlt."
Deutschland bleibt Mieterland und zahlt dafür einen Preis
Ein weiterer zentraler Punkt in Aigners Analyse ist die geringe Eigentumsquote
in Deutschland. Während Wohneigentum in vielen europäischen Ländern über
Generationen hinweg als private Altersvorsorge verstanden wird, bleibt
Deutschland traditionell ein Mieterland. In München verschärft sich dieses
Muster zusätzlich, weil Eigentum für viele Haushalte kaum noch erreichbar ist.
Dabei wäre gerade der Eigentumserwerb ein wichtiger Baustein für langfristige
Unabhängigkeit. Wer früh in München eine Wohnung kaufen
(https://aigner-immobilien.de/immobilien/?ref=pr-dima-statement-ta) konnte,
profitierte nicht nur von Wertentwicklung, sondern auch von einem gewissen
Schutz vor steigenden Mieten im Alter. Wer dauerhaft mietet, bleibt stärker
abhängig von Marktentwicklung, Gesetzgebung und persönlichem Einkommen.
Auch Immobilien als Kapitalanlage
(https://aigner-immobilien.de/investmentimmobilien/?ref=pr-dima-statement-ta)
spielen in diesem Kontext eine wichtige Rolle. Für private Anleger,
Bestandshalter und Familienvermögen stellt sich zunehmend die Frage, wie
Wohnimmobilien in einem regulierten, aber nachfragestarken Markt bewertet werden
müssen. München bleibt attraktiv, doch Investitionsentscheidungen werden
komplexer.
Was Eigentümer und Vermieter jetzt beachten sollten
Für Eigentümer, die eine Wohnung in München (https://aigner-immobilien.de/inform
ationen-fuer-vermieter/?ref=pr-dima-statement-ta) vermieten möchten, ist die
Lage anspruchsvoller geworden. Mietrechtliche Vorgaben, energetische
Anforderungen, steigende Bewirtschaftungskosten und politische Eingriffe
verlangen mehr Marktkenntnis als früher. Eine falsche Einschätzung kann
wirtschaftliche Folgen haben, etwa bei Miethöhe, Modernisierung, Vermarktung
oder Verkauf.
Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen in München
(https://aigner-immobilien.de/vermietung/?ref=pr-dima-statement-ta) hoch. Gute
Lagen, funktionale Grundrisse und energetisch solide Immobilien sind weiterhin
gefragt. Doch die Spielräume sind enger. Vermieter müssen rechtssicher handeln,
Mieter suchen Verlässlichkeit und Käufer kalkulieren vorsichtiger.
Hier sieht Aigner die Rolle eines erfahrenen Immobilienmaklers nicht nur in der
Vermittlung, sondern in der Einordnung. Wer in München Immobilien besitzt,
verkauft, vermietet oder kauft, braucht heute ein tiefes Verständnis für
Mikrostandorte, Zielgruppen, Regulierung und Finanzierung.
Warum politische Beruhigungspillen den Markt nicht entspannen
Die öffentliche Debatte konzentriert sich oft auf einfache Lösungen. Mehr
Regulierung, strengere Mietgrenzen, mehr Schutz für Mieter. Das klingt
nachvollziehbar, greift aber zu kurz, wenn das Angebot nicht wächst. Aigner
kritisiert vor allem, dass politisch unbequeme Maßnahmen häufig vermieden
werden.
Dazu zählen aus seiner Sicht eine mutigere Baulandpolitik, schnellere
Genehmigungsverfahren, strategische Stadtentwicklung in Metropolregionen und
eine ernsthafte Diskussion über Eigentumsbildung. "Wer günstige Mieten
verspricht, muss auch sagen, wo die Wohnungen entstehen sollen. Alles andere ist
politisch bequem, aber wirtschaftlich unehrlich."
München steht dabei exemplarisch für viele Ballungsräume. Die Stadt ist
wirtschaftlich stark, international gefragt und bietet hohe Lebensqualität.
Genau das treibt die Nachfrage. Wer diesen Erfolg nicht durch Wohnraummangel
gefährden will, muss die Angebotsseite stärken.
Der Blick nach vorn: Ohne Neubau keine Entspannung
Der Münchner Wohnungsmarkt wird sich nicht durch einzelne Gesetze entspannen.
Die entscheidenden Fragen lauten: Wie viel neuer Wohnraum entsteht tatsächlich?
Wie schnell können Projekte umgesetzt werden? Wie wird Bauland aktiviert? Und
wie gelingt es, Eigentum wieder stärker als Teil privater Altersvorsorge zu
ermöglichen?
Aigner warnt davor, die Diskussion weiter zu vertagen. "Wenn wir beim Wohnen so
weitermachen wie bisher, verspielen wir Zukunftschancen. Nicht für diejenigen,
die heute gut versorgt sind, sondern für die nächste Generation."
Die Botschaft ist unbequem, aber klar: Die Mietpreisbremse kann Symptome
dämpfen, sie ersetzt keine Wohnungsbaupolitik. Wer den Immobilienmarkt München
langfristig stabilisieren will, muss mehr Angebot schaffen, Investitionen
ermöglichen und Eigentumsbildung erleichtern. Alles andere bleibt ein
Versprechen, das kurzfristig beruhigt, aber langfristig nicht trägt.
Pressekontakt:
Aigner Immobilien GmbH
Dr. Berit Dirscherl
Gmunder Straße 53
81379 München
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OTS: Aigner Immobilien GmbH
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