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Bonn (ots) - HWWI analysiert die laufenden Kosten für Wohnungen im Bestand als
Anteil am regionalen Einkommen
In 59 Regionen in Deutschland ist der Kauf im Schnitt vorteilhafter als die
Miete Hohe Einkommensbelastung für Käufer und Mieter in vielen Großstädten
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind 2025 erstmals wieder
leicht (+0,6 Prozent) gestiegen. Gleichzeitig ist das durchschnittliche
Haushaltseinkommen über alle 400 Landkreise und kreisfreien Städte seit 2024
nominal um 9,4 Prozent gewachsen, und die Einkommensbelastung durch den
Wohnungskauf im Durchschnitt gesunken. Wer kaufte, musste 2025 für eine 70
Quadratmeter große Bestandswohnung 17,2 Prozent des durchschnittlichen
Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden, im Vorjahr
waren es noch 18,4 Prozent.
Auch die Einkommensbelastung für Mieterinnen und Mieter ist zurückgegangen -
allerdings deutlich weniger als beim Kauf. Sie zahlten im Schnitt über alle
Regionen hinweg 13,5 Prozent ihres Haushaltseinkommens für die Nettokaltmiete
einer 70-Quadratmeter-Bestandswohnung, im Vorjahr waren es 14,1 Prozent. Somit
belastet der Kauf einer Wohnung in einigen Regionen das Einkommen weniger als
die Miete. Das sind zentrale Ergebnisse der Studie "Postbank Wohnatlas 2026".
Die Untersuchung führten die Expertinnen und Experten des Hamburger
Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) im Auftrag der Postbank durch.
Derzeit leben 30 Prozent der deutschen Haushalte in einer sehr günstigen
Kaufregion. In 160 Landkreisen und kreisfreien Städten reichen weniger als 15
Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens aus, um
laufende Kreditzahlungen für den Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung aus dem
Bestand zu bedienen. Diese Rechnung gilt für ein Annuitätendarlehen in Höhe von
80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent
Notargebühren mit anfänglichem Tilgungssatz von 2,42 Prozent und einem
Kreditzins von 3,75 Prozent pro Jahr. Die Anzahl dieser sehr günstigen Regionen
ist im Vergleich zum Vorjahr angestiegen: Im Jahr 2024 waren es 130 Regionen.
20 Prozent der deutschen Haushalte leben dagegen in einer von 38 Regionen, in
denen die Kaufpreise im Vergleich sehr hoch sind. Dort müssen mindestens 25
Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die
laufende Kreditfinanzierung eingesetzt werden. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich
die Lage hier jedoch entschärft: 2024 waren es noch 25 Prozent der Haushalte in
56 Regionen.
Die 25-Prozent-Grenze orientiert sich an der Faustregel, dass private Haushalte
nicht mehr als 30 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgeben
sollten. Da dies auch die Wohnnebenkosten einschließt, sollten sich sowohl
Kaufinteressierte als auch Personen, die mieten, bei Nettokaltmieten und
Annuitätenzahlungen eher an der 25-Prozent-Marke orientieren.
"Der Vergleich von Miete und Kauf einer Wohnung fällt in vielen Regionen wieder
zugunsten von Eigentum aus. Während die Mieten deutlich zulegen, steigen
Kaufpreise nur moderat, gleichzeitig wachsen die Einkommen", sagt Manuel
Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in
Deutschland. "Für Beschäftigte mit Durchschnittsverdienst verbessern sich somit
in vielen Regionen die Chancen, eine Eigentumswohnung zu finden, die im
Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung
bindet. Ausnahmen bilden weiterhin die sehr hochpreisigen Regionen."
Vor allem in den sieben größten deutschen Metropolen, den sogenannten "Big 7",
und in den Urlaubsregionen beansprucht der Kauf einer 70 Quadratmeter großen
Wohnung aus dem Bestand weiterhin einen hohen Anteil des durchschnittlichen
regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung.
Bundesweit am höchsten ist er im Landkreis Nordfriesland, zu dem die
Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt gehören, mit 45,7 Prozent. Unter den Top 10
befinden sich auch die Ferienregionen in den Landkreisen Aurich (37,8 Prozent),
Miesbach (34,4 Prozent) und Garmisch-Partenkirchen (34,4 Prozent). Hinzu kommen
die Metropolen München (41 Prozent), Berlin (39,5 Prozent), Hamburg (37,8
Prozent) und Frankfurt am Main (36,2 Prozent). Kaufinteressierte in Potsdam
(36,9 Prozent) benötigen ebenfalls einen überdurchschnittlich großen Anteil
ihres Einkommens für die Finanzierung. In der brandenburgischen Nachbarstadt von
Berlin ist der Einkommensanteil für den Kauf im Vergleich zum Vorjahr als
einzige Region in den Top 10 gestiegen, 2024 betrug er 34,7 Prozent.
Mieten in Großstädten belasten Einkommen besonders stark
Wenn es um die Einkommensbelastung durch Miete geht, leben 23 Prozent der
deutschen Haushalte in einer von 124 günstigen Regionen. Dort werden weniger als
12 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für
die Nettokaltmiete einer 70-Quadratmeter-Wohnung benötigt. Demgegenüber leben 27
Prozent der Haushalte in einer der 60 für Mieterinnen und Mieter hochpreisigen
Regionen, in denen im Durchschnitt 16 Prozent oder mehr des Einkommens
aufgewendet werden müssen.
Besonders hoch ist die Mietbelastung in Großstädten. Angeführt wird die
Rangliste von Berlin und München, mit jeweils im Schnitt 24,5 Prozent des
Haushaltseinkommens. Allerdings liegen 2025 auch alle hochpreisigen Großstädte
unter der 25-Prozent-Marke - in diesen beiden Fällen allerdings nur knapp.
Der Kauf einer Eigentumswohnung belastet das Haushaltseinkommen in den
Großstädten jedoch deutlich stärker als die Miete. Besonders groß fiel die
Mehrbelastung 2025 mit 16,9 Prozentpunkten des verfügbaren Einkommens in Hamburg
aus. In Potsdam betrug die Differenz 16,8 Prozentpunkte, in München 16,5 und in
Berlin 15,0. Große Unterschiede gibt es auch in Frankfurt am Main (13,4),
Regensburg (12,0), Rostock (11,8), Heidelberg (10,8) und Lübeck (10,6).
Stärkste Einkommensbelastungen bei Kauf und Miete von Wohnungen aus dem Bestand
Basis: Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2025
Rang/Stadt/ Anteil Finanzierung Kauf ²/Anteil Miete³/Einkommen
1/München / 41,0 %/24,5 %/78.566
2/Berlin / 39,5 %/24,5 %/53.337
3/Hamburg/37,8 %/20,9 %/61.151
4/Potsdam/36,9 %/20,2 %/58.291
5/Frankfurt am Main/36,2 %/22,8 %/63.188
6/Freiburg im Breisgau/33,4 %/23,6 %/57.658
7/Heidelberg/33,0 %/22,3 %/58.611
8/Regensburg/32,6 %/20,6 %/56.381
9/Lübeck/30,1 %/19,5 %/50.929
10/Rostock/29,9 %/18,1 %/49.046
Sortiert nach Anteil der Finanzierung am durchschnittlichen verfügbaren
regionalen Haushaltseinkommen.
1 Regional durchschnittlich verfügbares Haushaltseinkommen
2 Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand, Finanzierung: Tilgungsdauer 25
Jahre und 3 Monate, Zins 3,75 % p.a., Anfangstilgung 2,42 %, Eigenkapital 20 %
des Kaufpreises inkl. Grunderwerbsteuer, 2 % Notargebühren
3 Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung im
Bestand
Quellen: VALUE AG (2026); MB Research (2026); Berechnungen des HWWI.
Insgesamt leben 20 Prozent der Haushalte in einer von 44 Regionen, in der
Käuferinnen und Käufer deutlich stärker belastet sind als Mietende. Hier beträgt
der Aufschlag mindestens acht Prozentpunkte.
In ländlichen Regionen Ostdeutschlands ist Kaufen oft günstiger als Mieten
Etwas mehr als die Hälfte der deutschen Haushalte lebt dagegen in einer von 242
Regionen, in der die durchschnittliche Einkommensbelastung beim Kauf weniger als
vier Prozentpunkte über der von Mietenden liegt. Dabei beträgt in 76 Regionen
die zusätzliche Belastung weniger als zwei Prozent des dort verfügbaren
durchschnittlichen Haushaltseinkommens. In 59 Regionen wird für die Finanzierung
sogar ein geringerer Anteil des Einkommens benötigt als für die Nettokaltmiete.
"Der Markt für Wohnimmobilien zeigt ein deutliches Stadt-Land-Gefälle. Wer in
Großstädten und ihrem Umland eine Eigentumswohnung kauft, benötigt einen großen
Anteil des Einkommens für die laufende Finanzierung. In ländlich geprägten
Regionen finden Kaufinteressierte hingegen oftmals Wohnungen, deren Finanzierung
gleich viel oder sogar weniger ihres Einkommens bindet als die Miete", sagt
Beermann.
Das Pendel schlägt vor allem in Ostdeutschland häufig zugunsten des Kaufes aus,
denn hier belastet die Kreditfinanzierung das Einkommen regional teilweise
weniger als die Miete. Den größten Vorteil haben Käuferinnen und Käufer im
Saale-Orla-Kreis (Thüringen): Hier zahlen sie 7,2 Prozent des durchschnittlichen
regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die Finanzierung einer
Eigentumswohnung - das sind 3,3 Prozentpunkte weniger als bei einer
vergleichbaren Mietwohnung. Im Vogtlandkreis (Sachsen), dem Landkreis Greiz
(Thüringen), dem Unstrut-Hainich-Kreis (Thüringen), dem Burgenlandkreis
(Sachsen-Anhalt) und dem Erzgebirgskreis (Sachsen) sparen Käuferinnen und Käufer
ebenfalls mindestens 2,5 Prozent des Haushaltseinkommens.
Diese zehn Regionen haben die größte Differenz zwischen Kauf- und Mietbelastung
(Gemessen am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen
2025)
Rang/Stadt/Kreis/Bundesland/Anteil Finanzierung Kauf² in %/Anteil Miete³ in
%/Differenz in Prozentpunkten
1/Saale-Orla-Kreis, Landkreis/Thüringen/7,2 %/10,5 %/-3,3
2/Hildburghausen, Landkreis/Thüringen/7,5 %/10,6 %/-3,2
3/Dessau-Roßlau, Stadt/Sachsen-Anhalt/8,8 %/11,8 %/-3,0
4/Kyffhäuserkreis, Landkreis/Thüringen/7,4 %/10,4 %/-3,0
5/Greiz, Landkreis/Thüringen/6,3 %/9,3 %/-2,9
6/Vogtlandkreis, Landkreis/Sachsen/6,6 %/9,4 %/-2,8
7/Unstrut-Hainich-Kreis, Landkreis/Thüringen/7,6 %/10,4 %/-2,8
8/Eichsfeld, Landkreis/Thüringen/8,2 %/10,9 %/-2,6
9/Goslar, Landkreis/Niedersachsen/9,9 %/12,4 %/-2,5
10/Mansfeld-Südharz, Landkreis/Sachsen-Anhalt/7,9 %/10,3 %/-2,4
Sortiert nach größter Differenz in Prozentpunkten zugunsten des Kaufs, gemessen
am Anteil am durchschnittlichen örtlich verfügbaren Haushaltseinkommen 2025 für
Kauf oder Miete.
1 Regional durchschnittlich verfügbares Haushaltseinkommen
2 Kauf einer 70-Quadratmeter-Wohnung, Finanzierung: Tilgungsdauer 25 Jahre, Zins
3,75 % p.a., Anfangstilgung 2,42 %, Eigenkapital 20 % des Kaufpreises inkl.
Grunderwerbsteuer, 2 % Notargebühren
3 Anteil durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung
Quellen: VALUE AG (2026); MB Research (2026); Berechnungen des HWWI.
Wohneigentum ermöglicht Vermögensaufbau
Der Postbank Wohnatlas zeigt, wo die Entscheidung für Wohneigentum statt Miete
leicht fällt. Doch selbst wenn die Kosten für Kredite mehr Einkommen binden als
die Mietzahlungen, ist dies kein Ausschlusskriterium. "Die laufenden
Mehrausgaben für die Eigentumswohnung sind oft gerechtfertigt. Statt nur Miete
zu zahlen, bauen Eigentümerinnen und Eigentümer mit der Immobilie ein Vermögen
auf. Sie werden unabhängig von künftigen Mietsteigerungen und können sich für
die Rentenzeit absichern", sagt Postbank-Experte Beermann.
Gute Bedingungen beim Kauf gegenüber der Miete bieten auch einige Großstädte:
Einen Aufschlag von weniger als einem Prozentpunkt des durchschnittlichen
regional verfügbaren Haushaltseinkommens auf die Mietbelastung zahlen Kaufende
in Duisburg und Kaiserslautern (beide 0,9 Prozentpunkte) und Mönchengladbach
(0,6). In Bremerhaven und Herne halten sich Kauf- und Mietbelastung in etwa die
Waage (-0,1). Leichte Vorteile für Käuferinnen und Käufer bieten sich hingegen
in Gelsenkirchen (-0,2 Prozentpunkte), Salzgitter (-0,4) und Chemnitz (-0,6).
"Der Postbank Wohnatlas liefert wertvolle Hinweise für die Entscheidung. Wer
sich für einen Kauf interessiert, sollte aber auch weitere individuelle Faktoren
wie Lebensplanung und finanzielle Situation berücksichtigen", sagt Beermann.
"Zudem unterscheiden sich die Immobilien in den bevorzugten Regionen häufig
deutlich hinsichtlich des energetischen Standards, des Sanierungsbedarfs oder
der Instandhaltung. Die individuellen Kosten, Einkommen und
Finanzierungskonditionen können daher von den Durchschnittswerten abweichen."
Über die Berechnungsmethode
Grundlage der Berechnung sind die regionalen Miet- und Kaufpreise im Jahre 2025
für eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand sowie das durchschnittliche regional
verfügbare Haushaltsnettoeinkommen im selben Jahr. Für den Immobilienerwerb hat
das HWWI ein Darlehen in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive
Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargebühren zu einem Zinssatz von 3,75
Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2,42 Prozent angenommen. Nebenkosten
für Makler oder Sanierung sind nicht berücksichtigt.
Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2026
Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe,
die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf
Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den vierten Studienteil
des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurde unter der Leitung von Dr. Dirck Süß,
Geschäftsführer des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die
Immobilienpreisentwicklung in den 400 deutschen Landkreisen und kreisfreien
Städten untersucht.
Pressekontakt:
Postbank
Oliver Rittmaier
+49 228 920 12126
mailto:oliver.rittmaier@db.com
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/6586/6317538
OTS: Postbank
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