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Düsseldorf (ots) - Die Rendite wirkt solide, die Bilanz zeigt einen stattlichen
Wert - doch beim Verkauf oder bei der Anschlussfinanzierung klafft plötzlich
eine Lücke. Immobiliensachverständiger André Heid erklärt, warum
Gewerbeimmobilien auf dem Papier oft stärker wirken als am Markt und worauf
Eigentümer bei der Bewertung achten sollten.
Eine Gewerbeimmobilie kann in der Bilanz sauber aussehen und trotzdem am Markt
ins Wanken geraten. Der angesetzte Wert ist dokumentiert, die Mieteinnahmen
laufen, die Kalkulation scheint nachvollziehbar. Doch ein Immobilienwert bleibt
keine feste Größe, nur weil er einmal berechnet wurde. Gerade seit den
Zinsveränderungen ab 2022 haben sich Finanzierungskosten, Risikoaufschläge und
Renditeerwartungen deutlich verschoben. Dadurch können Annahmen, die vor wenigen
Jahren noch plausibel waren, heute zu Werten führen, die Käufer, Banken oder
Investoren nicht mehr akzeptieren. "Ein Papierwert zahlt keine Kredite zurück,
wenn der Markt den angesetzten Immobilienwert nicht bestätigt", warnt André
Heid.
"Der Wert auf dem Papier ist selten einfach falsch gerechnet. Er beruht nur oft
auf Annahmen, die der Markt heute nicht mehr trägt", sagt der Geschäftsführer
der Heid Immobilien GmbH. Das Muster kennt André Heid aus der täglichen
Bewertungspraxis: Eine Gewerbeimmobilie steht mit einem Wert in den Unterlagen,
der sich gut anfühlt - bis Käufer, Banken, Investoren oder steuerliche
Beteiligte genauer hinsehen. Mit mehr als 6.000 Bewertungen jährlich und über 50
Standorten bundesweit zählt die Heid Immobilien GmbH zu den großen unabhängigen
Sachverständigenbüros in Deutschland. Bewertet wird nicht nach Verkaufslogik,
Bauchgefühl oder Wunschwert, sondern nach nachvollziehbaren fachlichen Kriterien
auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV. Genau dadurch
wird sichtbar, ob ein angesetzter Wert auch unter heutigen Marktbedingungen
belastbar bleibt.
Die Miete, die es am Markt nicht mehr gibt - wenn Ertrag nur auf dem Papier
trägt
Der Ertragswert einer Gewerbeimmobilie steht und fällt mit der Miete - aber
nicht mit jeder Miete. Maßgeblich ist nicht allein, was heute im Vertrag steht,
sondern was unter aktuellen Marktbedingungen dauerhaft erzielbar bleibt. Genau
hier entstehen viele Papierwerte: Eine Immobilie weist starke Mieteinnahmen aus,
obwohl diese Einnahmen auf einem Altvertrag, einer Sondersituation oder einem
Mietniveau beruhen, das der Markt bei einer Neuvermietung nicht mehr akzeptieren
würde. "Eine hohe Ist-Miete ist kein Wertbeweis, sondern eine
Belastbarkeitsfrage", erläutert André Heid. Erzielt eine Büroimmobilie in einer
B-Lage etwa 18 Euro pro Quadratmeter, während der Markt bei 12 Euro liegt, ist
die Differenz kein sicherer Mehrwert. Sie ist ein Risiko, das spätestens beim
Auslaufen des Vertrags sichtbar wird. Dann richtet sich die neue Miete nicht
mehr nach der alten Kalkulation, sondern nach der tatsächlichen Nachfrage.
Zusätzlich können Leerstandsrisiken und Zugeständnisse die Ertragslage besser
aussehen lassen, als sie tatsächlich ist. Mietfreie Zeiten, übernommene
Ausbaukosten oder reduzierte Einstiegsmieten führen dazu, dass eine Immobilie
zwar vollvermietet wirkt, die realen Zahlungsströme aber deutlich schwächer
sind. Solche Incentives sind im Gewerbeimmobilienmarkt nicht ungewöhnlich,
müssen in der Bewertung aber sauber berücksichtigt werden. Andernfalls rechnet
sich der Eigentümer einen Ertrag herbei, der im nächsten Vermietungszyklus
wieder verschwindet. Aus einer scheinbar starken Miete wird dann ein Wert, den
der Markt nicht bezahlt.
Der Liegenschaftszins - die unscheinbare Stellschraube mit großer Wirkung
Neben der Miete entscheidet vor allem der Liegenschaftszins darüber, ob ein
Gewerbeobjekt realistisch oder zu optimistisch bewertet wird. Der
Liegenschaftszins, auch Kapitalisierungsrate genannt, übersetzt künftige Erträge
in einen heutigen Wert und bildet damit das Risikoprofil der Immobilie ab. Je
niedriger dieser Zinssatz angesetzt wird, desto höher fällt der rechnerische
Ertragswert aus. Genau deshalb kann schon eine kleine Abweichung erhebliche
Folgen haben: Wird der Liegenschaftszins zu niedrig gewählt, erscheint die
Immobilie auf dem Papier wertvoller, als sie am Markt tatsächlich ist. "Der
Kapitalisierungszins ist kein technisches Detail, sondern einer der größten
Hebel dafür, ob ein Papierwert realistisch oder geschönt ist", verdeutlicht
André Heid.
Besonders kritisch wird dieser Punkt bei Objekten, deren Einnahmen ohnehin
unsicher sind, etwa weil die Miete über dem Marktniveau liegt, die Restlaufzeit
kurz ist oder die Nachvermietung schwer einzuschätzen bleibt. In solchen Fällen
muss sich das erhöhte Risiko auch in der Bewertung widerspiegeln. Wer dagegen
mit einem zu niedrigen Zinssatz rechnet, schreibt nicht nur optimistische
Erträge fort, sondern senkt zusätzlich rechnerisch das Risiko. So entsteht ein
Wert, der in der Tabelle funktioniert, aber beim Verkauf, bei der Finanzierung
oder in der Prüfung nicht trägt. Belastbar sind deshalb nicht Bauchgefühl oder
Wunschvorstellungen, sondern nachvollziehbare Marktdaten und die
Liegenschaftszinssätze der örtlichen Gutachterausschüsse.
Marktdaten von gestern - warum alte Vergleichswerte alte Immobilienwerte
erzeugen
Selbst wenn Miete und Liegenschaftszins sauber berechnet erscheinen, kann eine
Bewertung am Markt vorbeigehen, wenn die Datengrundlage veraltet ist.
Vergleichswerte, Bodenrichtwerte oder Marktmieten aus früheren Marktphasen
beschreiben häufig einen Markt, den es so nicht mehr gibt. Gerade seit der
Zinswende haben sich Finanzierungskosten, Renditeerwartungen und das
Nachfrageverhalten vieler Käufer deutlich verändert. Was vor zwei oder drei
Jahren noch plausibel war, kann heute zu optimistisch sein, weil Banken
vorsichtiger finanzieren, Investoren höhere Renditen verlangen und Nutzer
stärker auf Lage, Flächenqualität und Kosten achten. "Eine Bewertung ist nur so
belastbar wie die Daten, auf denen sie beruht. Wer mit Marktdaten von gestern
rechnet, bekommt am Ende auch einen Wert von gestern", erklärt der Experte.
Besonders deutlich wird das bei Gewerbeimmobilien, deren Märkte stark nach
Objektart und Standort auseinanderlaufen. Büroflächen, Einzelhandelslagen oder
Logistikimmobilien entwickeln sich nicht überall gleich. Ein Durchschnittswert
ersetzt daher keine aktuelle Marktprüfung. Werden alte Vergleichstransaktionen,
überholte Bodenrichtwerte oder nicht mehr erzielbare Marktmieten ungeprüft
übernommen, wirkt der ausgewiesene Wert schnell sauber berechnet, aber
wirtschaftlich nicht mehr tragfähig. Genau deshalb müssen aktuelle
Finanzierungskonditionen, Standortqualität, Mieternachfrage und Objektklasse in
die Bewertung einfließen. Andernfalls steht in der Bewertung eine Zahl, die
methodisch ordentlich aussehen kann, aber den heutigen Markt nicht mehr trifft.
Zustand und Restnutzungsdauer: Wenn die Substanz mehr verspricht, als sie hält
Auch der bauliche Zustand entscheidet darüber, ob ein angesetzter Wert am Markt
Bestand hat. Gerade bei Gewerbeimmobilien reicht es nicht, nur auf Baujahr,
Fassade oder aktuelle Vermietung zu schauen. Entscheidend ist, wie lange das
Objekt wirtschaftlich noch sinnvoll genutzt werden kann, welche Investitionen
absehbar sind und ob die Immobilie auch für andere Nutzer oder Nutzungen
marktfähig bleibt. Eine zu optimistisch angesetzte Restnutzungsdauer verlängert
rechnerisch den Zeitraum, in dem Erträge erwirtschaftet werden können, und
erhöht damit den Wert, ohne dass die Substanz diesen Wert zwingend trägt. "Eine
Immobilie kann gepflegt aussehen und trotzdem wirtschaftlich gealtert sein.
Entscheidend ist nicht der Eindruck bei der Besichtigung, sondern ob Technik,
Nutzung und Zustand noch zum Markt passen", betont André Heid.
Typische Werttreiber nach unten sind energetischer Sanierungsbedarf, veraltete
Gebäudetechnik, Brandschutzmängel, Instandhaltungsstau oder ein
Modernisierungsstand, der nicht mehr zu den Anforderungen heutiger Nutzer passt.
Hinzu kommt die Drittverwendungsfähigkeit, also die Frage, ob ein Gebäude bei
Mieterwechsel auch für andere Nutzer sinnvoll verwendbar bleibt. Ist ein Objekt
stark auf einen bisherigen Nutzer zugeschnitten oder technisch überholt, steigt
das Risiko für Leerstand, Umbaukosten und Preisabschläge. Wird all das in der
Bewertung zu weich angesetzt, entsteht schnell ein Papierwert, der zwar
rechnerisch plausibel wirkt, aber bei einer Due Diligence, Finanzierung oder
Verkaufsverhandlung nicht hält.
Was ein belastbares Gutachten sichtbar macht - und warum es mehr ist als eine
Zahl
Wer wissen will, ob der angesetzte Wert einer Gewerbeimmobilie wirklich trägt,
braucht mehr als ein Exposé, eine interne Kalkulation oder ein älteres
Bankdokument. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ermittelt den Marktwert
einer Immobilie auf nachvollziehbarer Grundlage und berücksichtigt dabei die
Vorgaben der ImmoWertV. Dabei geht es nicht nur darum, die aktuelle Ist-Miete zu
übernehmen, sondern sie mit der nachhaltig erzielbaren Marktmiete, den
marktgerechten Risikoparametern und dem tatsächlichen Objektzustand
abzugleichen. "Ein belastbares Gutachten ersetzt keine unternehmerische
Entscheidung. Aber es zeigt, auf welcher Zahl diese Entscheidung wirklich stehen
kann", sagt André Heid.
Bei der Heid Immobilien GmbH werden Gewerbeimmobilien deshalb nicht isoliert
nach einem einzelnen Wertansatz betrachtet. Neben der Ertragslage fließen
Mietvertragslaufzeiten, Marktmieten, Leerstandsrisiken, Incentives,
Liegenschaftszinssätze, Restnutzungsdauer und baulicher Zustand in die Bewertung
ein. Ein stützendes Bewertungsverfahren und das Vier-Augen-Prinzip sorgen
zusätzlich dafür, dass die Ergebnisse methodisch überprüft und fachlich
abgesichert werden. Für Eigentümer, Investoren und Asset Manager entsteht
dadurch eine Grundlage, die nicht nur intern gut aussieht, sondern auch
gegenüber Banken, Käufern, Finanzamt oder Verhandlungspartnern nachvollziehbar
bleibt. Genau dort zeigt sich der Unterschied zwischen einem Wert, der sich gut
anfühlt, und einem Wert, der am Markt Bestand hat.
Sie möchten wissen, ob der angesetzte Wert Ihrer Gewerbeimmobilie auch am Markt
Bestand hat? Welche Faktoren den Wert einer Gewerbeimmobilie bestimmen, zeigt
der Ratgeber zur Gewerbeimmobilien-Bewertung
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/gewerbeimmobilie-bewerten/)
von André Heid und der Heid Immobilien GmbH. Für eine belastbare Einschätzung
Ihres konkreten Objekts wenden Sie sich an Heid Immobilienbewertung GmbH
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/Duesseldorf/) und lassen Sie sich
unverbindlich beraten.
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
Webseite: https://www.heid-immobilienbewertung.de/Duesseldorf/
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/172309/6321694
OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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