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Walldorf (ots) - Für dieselbe geerbte Immobilie können Finanzamt, Makler und
Familie zu völlig unterschiedlichen Werten kommen. Die Abweichungen erreichen
mitunter fünf- oder sogar sechsstellige Beträge und können weitreichende Folgen
für die Erbengemeinschaft haben. Doch welcher Wert ist der richtige, wenn über
Steuer, Auszahlung oder Verkauf entschieden werden muss?
Eine geerbte Immobilie kann eine Erbengemeinschaft schnell vor schwierige
Entscheidungen stellen. Ein Miterbe möchte das Haus übernehmen und die übrigen
Beteiligten auszahlen, ein anderer erwartet für seinen Anteil eine möglichst
hohe Summe. Damit treffen unterschiedliche Interessen unmittelbar aufeinander:
Für den künftigen Eigentümer ist ein niedrigerer Wert vorteilhaft, für den
auszuzahlenden Erben ein höherer. Kommen dann noch der Grundbesitzwert des
Finanzamts und eine abweichende Einschätzung eines Maklers hinzu, geht es
schnell nicht mehr allein um Zahlen. Es entstehen Zweifel daran, welcher Wert
tatsächlich angemessen ist und ob sich einzelne Beteiligte auf Kosten der
anderen einen Vorteil verschaffen. "Falsche Ausgleichszahlungen oder steuerliche
Nachteile können dann erst der Anfang sein. Verhärten sich die unterschiedlichen
Wertvorstellungen innerhalb der Erbengemeinschaft, drohen jahrelange Blockaden
bis hin zur Teilungsversteigerung", warnt André Heid, Sachverständiger für
Immobilienbewertung und Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH.
"Damit unterschiedliche Interessen nicht darüber entscheiden, welcher
Immobilienwert am Ende zugrunde gelegt wird, braucht es eine neutrale Bewertung
nach klaren Kriterien. Sie schafft eine gemeinsame Grundlage, auf der Erben über
Auszahlung, Verkauf oder weitere Schritte entscheiden können", so André Heid
weiter. Genau hier setzt die Arbeit der Heid Immobilien GmbH an: Unter der Marke
Heid Immobilienbewertung erstellen rund 220 zertifizierte Sachverständige an
mehr als 50 Standorten in Deutschland jährlich etwa 6.000 Gutachten. Zu den
Auftraggebern gehören private Eigentümer ebenso wie Rechtsanwälte,
Steuerberater, Berufsbetreuer, Gerichte, Unternehmen und Institutionen. André
Heid selbst ist Bauingenieur mit Masterabschluss der Bauhaus-Universität Weimar
und nach DIN EN ISO/IEC 17024 in Immobilienbewertung und
Bausachverständigenwesen zertifiziert. Für eine belastbare Immobilienbewertung
reicht es jedoch nicht, lediglich einen neutralen Sachverständigen
einzuschalten: Entscheidend ist auch, welcher Wert für den jeweiligen Anlass
überhaupt benötigt wird.
Warum der richtige Immobilienwert vom Zweck abhängt
Dass Finanzamt, Bank, Makler und Sachverständiger für dieselbe Immobilie zu
unterschiedlichen Ergebnissen kommen, ist nicht zwangsläufig ein Widerspruch.
Entscheidend ist, wofür der jeweilige Wert ermittelt wurde. Der Verkehrswert
nach § 194 Baugesetzbuch bildet ab, welcher Preis zu einem bestimmten Zeitpunkt
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften erzielbar wäre. Der steuerliche
Bedarfswert des Finanzamts wird dagegen nach einem typisierten Verfahren
bestimmt. Banken arbeiten wiederum mit einem vorsichtiger angesetzten
Beleihungswert, während eine Maklereinschätzung vor allem der Vermarktung dient.
Für Erbengemeinschaften wird diese Unterscheidung spätestens dann relevant, wenn
aus einer Zahl konkrete finanzielle Entscheidungen entstehen. Soll die
Erbschaftsteuer geprüft, ein Miterbe ausgezahlt, die Immobilie verkauft oder
eine Finanzierung ermöglicht werden? Je nach Anlass kann ein anderer Wert
maßgeblich sein. "Die Frage ist deshalb nicht, welche der vorhandenen Zahlen auf
den ersten Blick am plausibelsten erscheint. Zuerst muss geklärt werden, welcher
Wert für die konkrete Entscheidung überhaupt benötigt wird", erklärt André Heid.
Erst dann lassen sich unterschiedliche Einschätzungen sinnvoll einordnen und als
Grundlage für weitere Entscheidungen nutzen.
Der richtige Stichtag kann den Immobilienwert grundlegend verändern
Neben dem Bewertungsanlass entscheidet auch der Zeitpunkt darüber, welcher
Immobilienwert relevant ist. Für die Erbschaftsteuer ist bei einem Erwerb von
Todes wegen grundsätzlich der Todestag des Erblassers maßgeblich. Geht es Jahre
später darum, dass ein Miterbe die Immobilie übernimmt und die übrigen
Beteiligten auszahlt, kann hingegen ein anderer Zeitpunkt entscheidend sein. Das
macht einen erheblichen Unterschied: In der Zwischenzeit können sich regionale
Immobilienpreise, Zinsen oder die Bedeutung des energetischen Zustands verändert
haben.
Bei der Bewertung wird zudem zwischen Wertermittlungs- und Qualitätsstichtag
unterschieden. Der Wertermittlungsstichtag legt fest, welche Marktverhältnisse
der Bewertung zugrunde liegen, während der Qualitätsstichtag den baulichen,
rechtlichen und tatsächlichen Zustand der Immobilie beschreibt. Beide Zeitpunkte
müssen nicht zwingend zusammenfallen. Ein belastbares Gutachten sollte deshalb
eindeutig ausweisen, welcher Stichtag für welchen Aspekt der Bewertung zugrunde
gelegt wurde. Gerade wenn zwischen Erbfall und Auseinandersetzung mehrere Jahre
liegen, lässt sich so vermeiden, dass ein methodisch korrekter Wert für eine
Entscheidung herangezogen wird, für die er gar nicht ermittelt wurde.
Heid Immobilien GmbH: Was eine belastbare Immobilienbewertung ausmacht
Nicht jede Immobilie lässt sich nach demselben Schema bewerten. Die
Immobilienwertermittlungsverordnung sieht mit Vergleichswert-, Ertragswert- und
Sachwertverfahren unterschiedliche Ansätze vor. Welches Verfahren geeignet ist,
hängt unter anderem von Objektart, Nutzung und Datenlage ab. Bei einem
vermieteten Mehrfamilienhaus stehen beispielsweise die nachhaltig erzielbaren
Erträge im Mittelpunkt, während bei einem selbstgenutzten Einfamilienhaus mit
ausreichend vergleichbaren Verkäufen das Vergleichswertverfahren naheliegen
kann. Fehlen geeignete Vergleichsdaten, kann wiederum das Sachwertverfahren
relevant werden.
Doch auch das passende Verfahren allein reicht nicht aus. Ein lebenslanges
Wohnrecht oder Nießbrauch kann die freie Nutzung einschränken und den
Verkehrswert mindern. Gleiches gilt für bestehende Mietbindungen, Wege- und
Leitungsrechte oder einen erheblichen Instandhaltungsrückstau. Auch Erbbaurechte
und Denkmalschutz können die Bewertung beeinflussen. Solche Besonderheiten
zeigen, warum zwei äußerlich ähnliche Immobilien zu deutlich unterschiedlichen
Ergebnissen führen können und warum eine grobe Schätzung anhand weniger Eckdaten
schnell zu kurz greift.
Bei der Heid Immobilien GmbH fließen deshalb neben der Wahl und Begründung des
Bewertungsverfahrens auch die wertrelevanten Eigenschaften des konkreten Objekts
ein. Dafür werden unter anderem Grundbuch, Bauakte, Mietverträge,
Teilungserklärung und Baulasten berücksichtigt; je nach Objekt kommen ein
Ortstermin mit Innenbesichtigung, geprüfte Flächen und amtliche Kaufpreisdaten
hinzu. "Ein Gutachten, das seine Verfahrenswahl nicht begründet, ist kein
Gutachten. Es ist eine Meinung mit Deckblatt", bringt André Heid den Anspruch
auf den Punkt. Entscheidend ist damit nicht nur, zu welchem Ergebnis eine
Bewertung kommt, sondern auch, ob sich nachvollziehen lässt, auf welcher
Methode, welchen Daten und welchen objektspezifischen Besonderheiten dieses
Ergebnis beruht.
Immobilienbewertung im Erbfall: Wenn der Grundbesitzwert zu hoch ausfällt
Wie wichtig diese objektspezifischen Besonderheiten sein können, zeigt sich
besonders bei der Erbschaftsteuer. Der vom Finanzamt festgestellte
Grundbesitzwert wird nach einem typisierten Verfahren ermittelt und muss deshalb
nicht in jedem Fall dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie entsprechen.
Weicht der festgestellte Grundbesitzwert aufgrund der typisierten Bewertung vom
tatsächlichen Verkehrswert nach oben ab, kann damit auch die steuerliche
Bemessungsgrundlage entsprechend höher ausfallen.
Unter bestimmten Voraussetzungen eröffnet § 198 Bewertungsgesetz die
Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dieser Nachweis kann
etwa durch ein geeignetes Gutachten oder einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
erzielten Kaufpreis innerhalb des gesetzlich relevanten Zeitraums erfolgen.
Dabei kommt es auch auf den zeitlichen Ablauf an: Nach Zugang des
Feststellungsbescheids über den Grundbesitzwert gilt grundsätzlich eine
einmonatige Einspruchsfrist. Steuerliche Bescheide sollten deshalb zeitnah mit
einem Steuerberater oder einer entsprechend qualifizierten Fachperson geprüft
werden. Der Sachverständige liefert mit der Immobilienbewertung die fachliche
Grundlage für den Wertnachweis; die individuelle steuerliche Würdigung und das
weitere Vorgehen bleiben davon getrennt.
Heid Immobilien GmbH: Eine gemeinsame Grundlage für Erbengemeinschaften
Für Erbengemeinschaften liegt der Nutzen einer professionellen
Immobilienbewertung damit nicht allein in einer möglichst präzisen Zahl.
Entscheidend ist, eine neutrale Grundlage zu schaffen, auf die sich alle
Beteiligten bei den weiteren Entscheidungen beziehen können. Statt
unterschiedliche Einschätzungen von Finanzamt, Makler oder einzelnen
Familienmitgliedern gegeneinanderzustellen, lässt sich nachvollziehen, welcher
Wert für den konkreten Anlass maßgeblich ist und wie dieser zustande kommt.
Dafür sollten zunächst die relevanten Unterlagen zusammengetragen, der
Bewertungsanlass geklärt und möglichst gemeinsam ein qualifizierter
Sachverständiger beauftragt werden. Auf Grundlage des Gutachtens können
anschließend Entscheidungen über Übernahme, Auszahlung oder Verkauf sachlicher
getroffen werden. Ein Verkehrswertgutachten ersetzt dabei weder Rechtsanwalt
noch Steuerberater, kann aber für Erben und ihre Berater eine gemeinsame
Bewertungsgrundlage schaffen. "Ein Gutachten kostet einen Bruchteil dessen, was
eine Teilungsversteigerung kostet. Und es kostet nichts von dem, was ein
zerbrochenes Familienverhältnis kostet", fasst André Heid zusammen.
Sie möchten mehr darüber erfahren, worauf es bei geerbten Immobilien und deren
Bewertung ankommt? Weitere Informationen rund um Immobilienbewertung, Erbschaft
und Vererben finden Sie in den Ratgebern der Heid Immobilienbewertung zum Thema
Erben und Vererben
(https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/erben-vererben/) . Für eine
fundierte Bewertung Ihres konkreten Objekts melden Sie sich jetzt bei André Heid
von der Heid Immobilienbewertung (https://www.heid-immobilienbewertung.de/Hambur
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Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
E-Mail: mailto:presse@heid-immobilienbewertung.de
Webseite: http://www.heid-immobilienbewertung.de
Weiteres Material: http://presseportal.de/pm/172309/6344537
OTS: Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachvers
tändigen GmbH
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