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Delmenhorst (ots) - Alte Bäder, schlechte Energieklasse, Leerstand oder
jahrelanger Sanierungsstau schrecken viele Käufer ab - und genau darin kann für
professionelle Investoren die Chance liegen. Sanierungsbedürftige Immobilien
werden teilweise mit deutlichen Abschlägen gehandelt, während gezielte
Modernisierungen ihren Wert erheblich steigern können.
Die interessantesten Deals sind häufig Immobilien, bei denen der normale Käufer
nur die Probleme sieht. Wer dagegen genau kalkulieren kann, was Sanierung, neue
Nutzung und eine bessere Präsentation kosten und welchen Mehrwert sie schaffen,
kann genau an diesen Schwächen verdienen. Nachfolgend erfahren Sie, warum Profis
gezielt nach Problemimmobilien suchen und auf welche Aspekte Interessenten vorab
achten sollten.
Nicht der Zustand entscheidet, sondern das Entwicklungspotenzial
Viele Kaufinteressenten suchen eine Immobilie, die sich möglichst ohne größeren
Aufwand beziehen oder vermieten lässt. Entsprechend gering ist die Nachfrage
nach Objekten mit Sanierungsbedarf. Für Investoren eröffnet genau das jedoch
häufig attraktive Möglichkeiten, denn eine geringere Nachfrage schafft oft
größeren Spielraum bei den Preisverhandlungen.
Ein niedriger Kaufpreis allein macht allerdings noch kein gutes Investment.
Entscheidend ist vielmehr, ob sich die vorhandenen Schwächen mit wirtschaftlich
vertretbarem Aufwand beheben lassen. Erfahrene Investoren bewerten deshalb nicht
den aktuellen Zustand einer Immobilie, sondern ihr Entwicklungspotenzial.
Bereits vor dem Ankauf kalkulieren sie, welche Maßnahmen erforderlich sind,
welche Zielgruppe später angesprochen werden soll und welcher Marktwert nach
Abschluss der Arbeiten realistisch erreichbar ist. Erst wenn diese Rechnung
aufgeht, wird aus einem Sanierungsobjekt ein wirtschaftlich interessantes
Investment.
Welche Mängel sich besonders gut beheben lassen
Dabei zeigt die Erfahrung: Nicht jeder Mangel ist gleichermaßen kritisch. Vor
allem optische Defizite wirken auf viele Kaufinteressenten gravierender, als sie
tatsächlich sind. Veraltete Bodenbeläge, alte Bäder, eine in die Jahre gekommene
Küche oder unattraktive Wandgestaltungen lassen sich häufig mit überschaubarem
Aufwand modernisieren und verändern den Gesamteindruck einer Immobilie deutlich.
Ähnliches gilt für energetische Schwächen. Nicht jede schlechte Energieklasse
erfordert sofort eine umfassende Kernsanierung. Bereits kleinere Maßnahmen wie
neue Fensterdichtungen, die Abdichtung von Rollladenkästen oder Anschlussfugen,
moderne Thermostatventile oder eine fachgerechte Heizungswartung können die
Energieeffizienz verbessern. Darüber hinaus bieten die Dämmung der obersten
Geschossdecke oder der Kellerdecke häufig ein günstiges Verhältnis zwischen
Investitionskosten und Einsparpotenzial. Solche Maßnahmen steigern nicht nur die
Energieeffizienz, sondern erhöhen gleichzeitig die Attraktivität der Immobilien.
Voraussetzung ist jedoch die Erfahrung des Käufers. Denn sanierungsbedürftige
Immobilien können durchaus auch Risiken bergen.
Ohne realistische Kalkulation wird aus der Chance schnell ein Risiko
Deshalb genügt es nicht, lediglich die Renovierungskosten zu überschlagen.
Vielmehr sollten sämtliche Ausgaben berücksichtigt werden - von den
Erwerbsnebenkosten über Finanzierungskosten und Modernisierungsmaßnahmen bis hin
zu möglichen Verzögerungen und ausreichenden Reserven für unvorhergesehene
Arbeiten.
Ebenso wichtig ist eine realistische Einschätzung des späteren Verkaufspreises
oder der erzielbaren Miete. Optimistische Annahmen mögen auf dem Papier
attraktiv wirken, bieten jedoch keine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Erfahrene Investoren kalkulieren deshalb bewusst konservativ und prüfen bereits
vor dem Kauf, ob das Projekt auch dann wirtschaftlich bleibt, wenn einzelne
Kosten höher ausfallen oder sich der Verkauf verzögert.
Die spätere Zielgruppe sollte früh feststehen
Ebenso entscheidend ist die Frage, für wen die Immobilie nach der Modernisierung
gedacht ist. Ein häufiger Fehler besteht darin, zunächst ein günstiges Objekt zu
kaufen und erst anschließend über dessen Vermarktung nachzudenken.
Erfolgversprechender ist der umgekehrte Weg. Bereits vor dem Ankauf sollte
feststehen, welche Käufer oder Mieter später angesprochen werden sollen und
welche Anforderungen diese Zielgruppe an Ausstattung, Grundriss oder
energetischen Zustand stellt.
Gerade private Käufer bevorzugen häufig modernisierte Immobilien, weil sie
Sanierungsrisiken und organisatorischen Aufwand vermeiden möchten. Wer diese
Erwartungen kennt, kann gezielt in Maßnahmen investieren, die den größten
Mehrwert schaffen, und gleichzeitig auf kostspielige Arbeiten verzichten, die
den späteren Verkauf kaum beeinflussen.
Nicht jede Problemimmobilie ist ein gutes Investment
So attraktiv Problemimmobilien auch sein können, nicht jedes Objekt eignet sich
für eine erfolgreiche Entwicklung. Schwere Bauschäden, komplizierte rechtliche
Rahmenbedingungen, ungünstige Lagen oder unrealistische Preisvorstellungen
können dazu führen, dass sich selbst umfangreiche Modernisierungen
wirtschaftlich nicht rechnen.
Erfahrene Investoren verzichten deshalb bewusst auf Objekte, die ihre
Kalkulation nicht erfüllen. Sie lassen sich weder von einem niedrigen Kaufpreis
noch von vermeintlichen Schnäppchen blenden, sondern orientieren sich an klaren
Kriterien und belastbaren Zahlen. Genau diese Disziplin entscheidet häufig
darüber, ob aus einem Sanierungsfall ein erfolgreiches Investment oder ein
kostspieliger Fehlkauf wird.
Über Oliver Fischer:
Oliver Fischer ist Immobilienexperte mit über 40 Jahren Erfahrung und Entwickler
des FIX&FLIP-Systems. Er hat über 3.000 Projekte realisiert und mehr als 2.800
Teilnehmer ausgebildet. Mit praxisnahen Strategien unterstützt er Investoren im
strukturierten Immobilienhandel und beim nachhaltigen Vermögensaufbau. Weitere
Informationen unter: https://www.oliverfischer.de
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Oliver Fischer
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OTS: Oliver Fischer
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